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房地產行業最新市場研究(7月31日)

2019-07-31 10:20:56來源:瞄股網作者:喬峰

  超重磅信號,地產股開盤見!

  在昨日(7月30日)召開的中央政治局會議上,房地產行業迎來超重磅消息

  7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。備受關注的房地產行業方面,會議明確指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  這是中央首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。多位市場人士指出,經濟增長面對壓力,因此市場有預期認為將重走以房地產刺激經濟的老路,中央此番表態向市場傳達了明確的信號。

  受此消息影響,地產板塊今日料將承壓。

  對房企影響很大

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,在當前經濟下行壓力增大,政策判斷撲朔迷離的情況下,該表述具有積極的意義。

  首先該表述進一步明確了房地產市場角色,即房地產不應該是刺激經濟的工具,各地對于房地產市場的定位,依然需要強化其消費品的概念,即房子是用來住的,不是用來炒的。各地發展房地產業務,要更多考慮房地產背后的消費需求,而不應該和經濟刺激等做過多的掛鉤。

  第二,該表述含義在于,部分經濟下行壓力大的城市,不能直接放松房地產政策。近期有部分城市的房地產政策略有松動,但最后被叫停,這使得大家產生了一個疑問,即經濟下行壓力大的時候,房地產政策到底是趨緊還是趨松呢?此次中央政治局會議的定調,說明單純因為經濟下行壓力大而盲目松綁樓市,以刺激的手段來對待房地產,基本上是行不通的。這至少說明三季度各地政策松綁的可能性幾乎為零了。

  第三,該表述對于當前地產企業的影響很大。如果政策不松綁,那么考慮到現在房地產領域的三大壓力,即資金壓力、庫存壓力和銷售壓力,這個時候房企會主動降價促銷,其他地產指標也會有所變動,總結起來就是降價促銷成營銷策略、開發投資將迎來拐點。

  中原地產首席分析師張大偉表示,房地產長效機制已經在租售并舉、房住不炒等環節開始快速落地,預計2019年后續將有更多制度性政策發布。整體看,房地產調控已經出現了質變。而建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產投資屬性、回歸居住屬性。

  從政策預期看,張大偉認為下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。

  知名房地產研究人士、空·白研究院楊現領博士的觀點更為犀利,他認為,現階段經濟增速下行壓力繼續增大,地方放松調控政策的內在沖動很強。他同時指出,不妨把不將房地產作為短期刺激經濟手段理解為不能將房地產作為短期刺激經濟手段。目前無論是房價水平,還是杠桿水平,都已接近階段性的極限高位(尤其是投資買房、中低收入和年輕人的杠桿率已經到風險邊緣),進一步放松政策的風險遠大于收益。長期來看,房地產幾乎已經消化了所有的紅利,包括市場化改革、人口、城市化、加杠桿等。

  不過他同時指出,盡管政策表態嚴厲,不排除政策執行層面的空間仍然存在,雖然政策本身不會變化,但是執行的靈活彈性空間決定了,未來幾個月,政策將從上半年的“明穩實緊”真正回歸平穩,回歸“一城一策”。

  核心城市房價已基本停止上漲

  近日,中國社科院財經戰略研究院最新發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(后簡稱為報告)指出,2019年6月核心城市房價基本停止上漲,總體實現房價穩定目標。

  24個核心城市分別為上海北京深圳、廣州、天津重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個。

來源:中國社科院網

  分類來看,一線城市房價轉變為整體微跌,準一線及二線城市房價漲幅下降,三四線城市房價漲跌互現。

  后續房價走勢方面,報告預計,一二線城市短期房價輕微下跌。如果沒有進一步政策刺激,三四線城市住房市場將先后進入下行小周期。

  報告同時建議,對于短期供應較為充足的城市,可以考慮推進現售及取消預售許可;對于暫不具備推進現售條件的城市,可以考慮提高預售條件,并要求開發企業就按期交房提供可靠的第三方擔保。

  報告還建議,為避免市場出現政策性波動,這一方面需要堅持政策定力,繼續抑制住房投資投機,保持房地產市場的持續穩定;另一方面需要加大財政結構轉型力度,降低對房地產相關收入的依賴度。

  企業暫停拿地收緊信號早就發出

  中央政治局會議此番定調,房地產行業或迎來拐點。

  7月30日,有媒體報道,富力地產近日發布一份內部文件稱,2019年下半年原則上暫停拿地工作,并提及要促銷售、抓回款,以完成項目銷售為第一優先級,在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。

  據中原地產統計中心數據顯示,2019年前6個月房企拿地熱情高漲。但7月份房企拿地數據開始分化,拿地超過50億元的企業只有4家。張大偉表示,相比二季度,房企搶地數量開始減少,加上融資收緊預期下,房企拿地意愿不強。

  而在這次中央政治局會議召開前,房地產行業收緊信號就不斷發出。

  7月初,銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。

  7月12日,國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,其中提到房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  有房企人士向記者表示,隨著融資門檻不斷提高,融資渠道優勢越發向頭部企業集中,大量中小房企將面臨更為嚴峻的融資形勢。

  人民法院公告網顯示,2019年1月以來,截至7月30日,全國范圍內有至少291家房地產企業在人民法院刊登公告破產文書。

來源:人民法院公告

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